상가임대차보호법상 계약갱신과 권리금 보장에 대해 알아봅시다
안녕하십니까, 지앤씨 법률사무소입니다.
임대차계약을 체결할 시 계약기간 및 특약을 명시한 계약서를 작성하게 되며, 계약기간이 도래할 때 임대인과 임차인은 계약 갱신 또는 거절 등의 의사를 표시하여야 합니다. 상가임대차보호법에서는 임차인에 대한 계약의 갱신 보장, 권리금 회수기회의 보장을 규정하고 있는데요.
이번에는 상가계약 갱신과 권리금 회수 보장에 관해서 알려드리도록 하겠습니다.
<임차인에게 5년의 계약기간 갱신 보장>
상가임대차보호법 제 10조에서는 임차인에게 최대 5년의 계약기간을 보장하고 있습니다.
내용을 구체적으로 살펴보면, ‘임차인이 임대차기간 만료 6개월 전에서 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구할 경우, 임대인은 상가임대차보호법에 규정되어 있는 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없으며, 이 때 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다.(그러나 보증금과 차임은 적절한 범위에서 증감이 가능하다) 그리고, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사를 할 수 있다.’ 는 것인데요.
원칙적으로는 지역마다 환산보증금이 일정금액 이하일 때 적용되나, 2013년 8월 13일 이후로 체결이 되었거나 갱신이 되는 상가 건물 임대차계약에 대하여는 환산보증금 액수와는 관계가 없이 최초 임대차계약의 체결시점부터 최대 5년간 계약갱신요구권 대상이 됩니다.
그렇지만 임대인은 아래와 같이 정당한 사유가 있을 시에는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 거짓이나 그 외의 부정한 방법으로 임차를 했을 때
2. 임차인이 3기의 차임액에 달하는 금액에 이르도록 차임을 연차한 사실이 있을 때
3. 임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 일부 혹은 전부를 전대했을 때
4. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 때
5. 임차한 건물의 일부 혹은 전부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못했을 때
6. 임차인이 임차한 건물의 일부 혹은 전부를 중대한 과실이나 고의로 파손했을 때
7. 임대인이 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 목적 건물의 대부분 또는 전부를 재건축하거나 철거하기 위해 목적 건물의 점유를 회복하는 것이 필요할 때
- 임대차계약 체결 당시 소요기간 및 공사시기 등을 포함한 재건축 혹은 철거계획을 임차인에게 구체적인 고지 없이 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 훼손, 노후되었거나 일부가 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 의거해 재건축 또는 철거가 이뤄지는 경우
8. 그 외에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반했거나 임대차를 지속하는 것이 어려운 중대사유가 있을 때
<임대차 종료 후 권리금 회수기회 보장>
2015년에 상가임대차보호법이 개정돼 임차인의 권리금 회수 보호에 관한 규정이 신설됐습니다. 개정 법령에 따라서 2015/5/13 당시에 존속 중인 임대차 혹은 향후 계약하는 임대차의 경우에 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 이전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급을 받는 것을 정당한 이유 없이 방해해서는 아니되며, 이를 위반할 시에는 손해배상의 책임이 따릅니다.
하지만, 위에서 언급한 갱신 거절의 사유가 있을 경우 임대차계약 종료 시 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되지 않습니다.
임차인이 3기의 차임액에 해당되는 금액이 되도록 차임 연체 등 상가임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 발생해 임대인이 임차인에게 계약해지 및 종료를 요구할 경우, 임차인은 5년이라는 기간이 경과하지 않았더라도 계약의 갱신을 요구할 수 없고, 임대차계약이 종료됐다는 이유로 권리금 회수의 기회를 얻을 수도 없게 되는데요.
이 경우 임차인이 자발적으로 상가를 비우지 않는다면 명도소송을 통하여 임차인을 내보낼 수 있습니다.
오늘 이렇게 상가임대차계약 갱신 및 권리금 보장에 관하여 알아보았습니다.
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