아파트 하자담보책임에 대한 내용입니다
안녕하십니까, 지앤씨 법률사무소입니다.
하자보수라 함은 건축과정의 문제로 인한 건축물의 하자를 보수하는 것입니다.
공동주택은 사업을 하는 주 업체가 보수를 책임져야 하는데요. 건물에서 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하면 피해보상금을 사업주체에게 청구할 수 있게 됩니다.
그런데, 사업주체가 이 보상을 거부하는 경우가 있습니다. 한 예시를 들어보겠습니다.
주택을 구매한 지 얼마 지나지 않았는데 하자가 발생했습니다. 지난 봄에 구입한 주택이 여름 장마기간이 되니 옥상에서 누수가 돼 천장과 창가에서 물이 새는 것입니다.
당시 부동산 중개인과 매도인에게 이를 통보하면서 수리를 요구했지만, 그들은 매매 당시에는 아무런 하자도 없었다 주장하며 책임을 회피하고 있습니다. 그러면서 중개대상물 확인, 설명서에 아무런 이상이 없다고 확인했지 않냐고 억지를 부립니다.
물이 새는 현상을 그대로 두자니 곰팡이도 생기는 것은 물론이고, 생활 자체에서도 무척 불편합니다. 주택을 구매한지 얼마 되지도 않았기에 피해보상금을 받지 못하는 것이 억울하기도 합니다. 이럴 때에는 어떻게 해야 할까요?
이와 관련하여 오늘 포스팅에서 하자담보책임에 관하여 알려드리도록 하겠습니다.
대한민국 민법에서는 하자담보 책임기간을 토지, 건물 기타 공작물 혹은 지반공사는 5년으로 규정으로 하고 있으며, 석회조, 석조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정하고 있습니다.
주택법은 사업주체가 분양하는 공동주택은 민법의 규정에 관계없이 사용이 승인된 날부터 주요 구조부인 기둥 및 내력벽(하중을 받지 않는 조적벽을 제외)은 10년, 바닥 및 지붕, 보는 5년간 하자를 책임지고 보수해 줘야 합니다.
이 부분에서 이야기하는 내력구조부의 하자는, 발생한 결함으로 인하여 공동주택이 무너지거나, 안전진단 결과 무너질 우려가 있다 판단되는 경우를 말합니다.
주요 구조부 이외에 철근콘크리트 공사, 대지 조성공사, 마감공사, 목공사, 잡공사 등 상세한 공사의 종류에 따라 1년에서 4년의 하자담보책임기간을 정해두고 있습니다.
그리고 공사상 잘못으로 인한 처짐, 균열, 비틀림, 침하, 붕괴, 파손, 누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 기능, 미관 혹은 안전상에 지장을 초래할 수준의 하자가 발생하게 되면 해당 공동주택의 입주자 대표회의 등의 청구에 따라서 사업주체가 그 하자를 보수하도록 정해 놓았습니다.
그런데, 앞의 경우처럼 사업주체가 보상을 거부하는 경우도 있습니다.
이에 대해 대응하려면, 현행 판례 및 민법에 의거해 매매계약서에 명기된 ‘중개대상물 확인, 설명서’를 근거로 해서 하자가 있다는 것을 알게 된 날로부터 6개월 이내로 매도인에게 하자담보의 책임을 물어서 하자에 대한 손해배상을 청구하여야 합니다.
피해 사진이나 동영상 등을 포함한 누수탐지보고서를 첨부해서 손해배상 청구에 대한 내용증명을 보내고, 기한을 정해서(보통 7일에서 14일 정도) 원만한 해결책이나 답변이
없을 시에는 법원에 손해배상청구의 소장을 제출하셔야 합니다.
법원에서는 양 당사자 간의 원만한 해결을 위해서 합의 조정을 시도합니다. 조정이 되지 않을 경우에는 현장감정신청을 받아서 감정보고서를 참조해 판결을 내리게 됩니다.
주택 매수 이후에 하자를 발견하셨다면, 시간 지체없이 증거부터 수집해서 손해배상 청구의 증거로 삼아야 합니다.
마지막으로, 다시 한 번 정리하자면
하자 발견 → 사진이나 동영상 등의 증거 수집 → 매도인과 중개인에게 하자내용 통보 및 내용증명 발송 → 합의 결렬 → 손해배상 청구의 소제기 → 감정 신청 → 판결
의 순서에 이르게 됩니다.
이렇게 하자담보 책임기간에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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